Hotel repositionering tijdens covid 19.
Tijdens de pandemie hebben hotels enorme verliezen geleden. Veel hotels hebben daarom geprobeerd zichzelf heruit te vinden en zijn zich anders gaan positioneren. In deze case bekijken we hoe een hotel in Dublin zich heeft aangepast aan de huidige situatie.
Wat is hierbij belangrijk?
Locatie en goede zichtbaarheid zijn de sleutelwoorden en uiteraard een goede maktstudie.
In deze webinar van de London School of Economics heb we de verschillende aspecten bekeken.
Het aantrekken van een derde partij.
Een derde partij kan voor of na de aankoop van het hotel worden aangetrokken.
In dit geval zal het hotel, wat altijd zelfstandig is uitgebaat een derde partij aantrekken. De derde partij is een grote keten die de visibiliteit van het hotel zal vergroten.
Hotels zijn verschillend van ander onroerend goed omdat er meer risico is om het hotel draaiende te houden en daardoor hogere uitbatingskosten heeft.
More risk=higher yield. Er wordt gestreefd naar een IRR (internal rate of return) van 15% voor 3 jaar.
De juiste App vinden voor een lifestyle hotel vraagt om een grondige analyse van de concurrentie. Er zijn niet heel veel hotels met 4 sterren met een prijs per nacht van 200 à 300 pond in Dublin.
In deze studie is het hotel een oud gebouw met een aangebouwde moderne structuur .
Om dit op een goede manier uit te werken werd er een beroep gedaan op een design consultant. Het is beter iemand in te schakelen van buitenaf dan een consultant in dienst te nemen.
Covid 19
De omzet van het hotel werd naar 0 teruggebracht. Doordat het hotel gesloten was waren er geen uitbatingskosten, maar wel nog andere kosten zoals een hypotheek. Dit hotel in Dublin werd door de staat gehuurd als quarantaine hotel, zo konden ze toch de kosten dekken.
Het businessplan werd herbekeken, het hotel die voorheen vooral gericht was op zakenmensen verlegt de focus nu op jongeren. De ruime kamers werden kleiner en meer kamers betekend meer waarde. De bezettingsgraad zou in normale tijden rond 80% moeten liggen. Er wordt nu meer gekeken naar binnenlands toerisme, dit is voor kortere termijn dan voor buitenlands toerisme waarbij de toeristen voor langere termijn in het hotel verblijven.
Wanneer men samenwerkt met een heel bekende derde partij is er minder risico, maar ook minder winst.
Deze webinar werd georganiseerd door LSE REEF Society Speaker Series. De gastspreker was Nick Cullen en Paul Nearchou.
